佘宗明/文这两天,“ 珠海一房企打响‘五折’卖房第一枪”的消息在网上热传,珠海市金湾区住建局相关负责人称,该项目采取的降价推盘做法是合理的市场行为,此后珠海市住建局相关工作人员又对所谓“五折卖房”的说法进行了辟谣和澄清,称网传最高的备案价是两年前的价格。对照今年7月的新盘备案价,其楼盘售价仍在“不低于备案价格的85%”的区间。
虽然谈不上“半价促销”,但降价推盘是事实。跳出个案看,在很多地方,房价“限跌”的政策口径都在松开。如四川雅安经济技术开发区,就明确“全力支持房企开展商品房团购活动,开发企业团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围”,以“团购优惠价”的方式对“限跌令”松了道口子,这被舆论视作打响了政策性降房价的第一枪。据不完全统计,同样明确了可给团购优惠价格的,还有长春、黄冈、巴中、普洱、铜陵、桐庐、沈阳、中山、太原等地。
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8月20日,《中国房地产报》发表文章《房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地》,文中提到政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开,“保”即保房企资金链、保交楼;“松”即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策;“降”即降低购房成本,包括降首付、降税费、降房价,特别是降房价,应当给予开发商更大的自主定价权,允许开发商以降价促销的方式展开自救,以尽快回笼资金。这也被很多人置于“信号体”下解读。
房价有涨跌,原本很正常。“商品房商品房”,房子本就是商品,受供需关系因素影响不可避免。可现在看,房价涨跌的“按钮”并不在房企手上——早在2021年8月,湖南岳阳市就发布了全国首个旨在限制房价跌幅的“限跌令”;同月,辽宁沈阳多部门也对楼盘降价房企展开约谈,江苏江阴发文严禁低价倾销、打价格战。下发“限跌令”的,还有株洲、桂林、菏泽、昆明、唐山、张家口、芜湖等数十个城市。
去年8月,合肥长丰县一楼盘推出直降4000元/㎡,结果被定性为非法销售,直接被叫停。今年5月,昆山两家房企因为“擅自大幅度降价销售”,被当地住建发文公开通报批评并处罚。
“限跌”成为政策工具箱里的调控利器,通常是出于两个因素考虑:第一,楼盘降价可能引发“踩踏”,导致部分购房者“断供弃房”,造成楼市扰动,加剧银行坏账风险;第二,房价跌了,可能影响地方土地财政收入。看上去,“限跌”奉行的是“稳”字诀,是稳楼市的大招,能避免楼市大涨大跌。
可归根结底,“限跌”非但难以阻止房价下跌、避免买地收入下滑,还会抑制真实需求——从供给侧维度看,除了房子品质外,最能影响需求的莫过于房价。不允许降房价,必然会以“人为遏制需求-增加购房人负担-降低楼市流动性-影响房企资金回笼-加快房企暴雷速度”的链式反应,阻断供需的动态平衡,损害楼市的长期稳定。此前很多地方推购房补贴、提贷款额度,都在对冲“限跌”的效力。
到了今天,“限跌”做法更是不合时宜:现在楼市的主要问题已不是过热,而是过冷。将过去在市场过热阶段的短期化做法沿用到过冷阶段,而非尽早边际优化,本质上是刻舟求剑。
有几个数据需要被正视:从房企销售数据看,2023年1至7月,TOP100房企销售总额为39944.0亿元,同比下降4.6%,增幅相比上月下降4.7个百分点,其中7月单月销售额同比下降34.1%,环比下降33.8%;从房企运行情况看,目前房企100强中,46家出了问题,前30强房企20家爆雷,TOP10中民营房企只剩龙湖一根独苗,就连碧桂园这类“三道红线”全转至绿档的标杆性民营房企都拉响警报;从房企融资情形看,据机构统计,2023年上半年地产信用债发行主体仍以央企和地方国企为主,国企融资占比约92.60%,半数民营房企在上半年没有债券融资。
当此之时,再不“允许降房价”就晚了,放开那些房价“限跌令”,已成“7·24政治局会议”中“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”的应有之义。在房企们资金压力大、有的房企已被“抬进ICU”的背景下,“限跌令”若迟迟不退出,只会是阻断房企断臂求生的自救之路,最终以抑制风险的名义制造出更大的风险。
国家统计局发布的7月份数据显示,70个大中城市中,新房环比下跌的城市49个,也即70%的城市房价在跌,同比下跌的城市44个,也即63%的城市新房价格至少低于一年前。这表明,强行“限跌”可能适得其反——房价要跌时,你拦也拦不住。
说白了,放开“限跌”,其实就是要在给房企“输氧”的同时,也松开遏在房企脖子上的那只手:如果说,“三支利箭”从信贷、债券、股权三大融资政策上给房企以支持是“输氧”,那放开以“限跌”为典型的强干预式限制性措施,就是让房企们能更自主地呼吸。
将“限跌”该松开就松开,不是“救”而是“纠”,也就是政策纠偏。楼市冷热固然受制于市场周期性规律,但至少不该用非市场化的政策限制为楼市流动性“添堵”。将那些短期措施长期化,带来的只会是供需的扭曲、楼市的畸形。
对公众特别是购房者而言,也需要打破房子只涨不跌的预期,学会消化和接受“房价有涨必有跌”的规律。从部分地方以往开发商一降价就出现“房闹”的情况看,很多人理性认知楼市这门课还得补上。
没有只涨不跌的市场,楼市也不例外,就算是“限跌”也难以改变这点。而着眼当前形势看,放开“限跌”,已是箭在弦上,不得不发。
(作者系资深媒体人)